Вопрос владения землёй в центральноазиатском регионе давно вышел за рамки чистой экономики. Сегодня это ключевой стержень национальной безопасности и суверенитета для каждого государства. Исторический опыт, дефицит водных ресурсов, а также высокая плотность населения, сформировали здесь уникальную правовую карту.
На ней чётко обозначились страны, рискнувшие ввести контролируемую частную собственность ради привлечения капитала, и государства, где земля остаётся абсолютной и незыблемой монополией исполнительной власти.
Казахстан, Узбекистан и Кыргызстан первыми в регионе пошли по пути реформ, закрепив право граждан владеть земельными участками. Причём эта либерализация имеет под собой мощный юридический каркас, защищающий государственные интересы от внешнего влияния.
В этих странах на покупку земли иностранными гражданами здесь наложено абсолютное вето.
В Казахстане граждане страны и местные юридические лица могут приобретать землю в частную собственность, но исключительно под застройку. К примеру, для возведения жилья, коммерческих объектов и промышленных предприятий. При этом земли сельскохозяйственного назначения находятся под строжайшим государственным контролем. Пашни полностью запрещено продавать иностранцам, лицам без гражданства и компаниям с зарубежным участием, даже если их доля составляет всего 1%. Зарубежный инвестор может владеть лишь самим заводом или фабрикой, тогда как участок под объектом берётся в долгосрочную аренду у государства.
Несколько иная ситуация в Узбекистане. Долгое время Ташкент придерживался строгой плановой модели, и земля здесь являлась исключительно государственной. Однако в рамках масштабных экономических реформ Шавката Мирзиёева правила игры кардинально изменились.
В республике ввели право частной собственности на несельскохозяйственные земли. Местный бизнес и рядовые граждане получили право выкупать участки, на которых стоят их дома, магазины или производства. Подобный шаг позволил защитить внутренних инвесторов от рисков неправомерного сноса и дал возможность использовать землю как полноценный банковский залог.
При этом покупка участков под коммерческие нужды переведена на прозрачные онлайн-аукционы. Земли же аграрного сектора приватизации по-прежнему не подлежат и передаются фермерам только в долгосрочную аренду
В Кыргызской Республике право частной собственности на землю защищено Конституцией. Государство активно использует этот инструмент для снижения социального напряжения. В стране регулярно проводятся масштабные земельные амнистии, позволяющие простым гражданам узаконить участки под хаотичными застройками прошлых лет.
При этом законодательство выстроило железобетонный барьер против внешних рисков. В Кыргызстане иностранные граждане, зарубежные компании и международные банки не имеют права владеть землёй.
Защищены и интересы добросовестных собственников внутри страны — любое принудительное изъятие участка для государственных нужд допускается только по решению суда и исключительно при условии выплаты полной рыночной стоимости либо предоставления равноценной замены.
В Таджикистане дефицит долин, и жёсткий контроль операций с землёй продиктован географией. Здесь горы занимают 93% территории страны. Хрупкий баланс пахотных земель в долинах заставил Душанбе полностью отказаться от идеи купли-продажи участков. Так что земля в этой республике является собственностью исключительно государства и она не может быть продана, куплена или заложена. Граждане и фермеры получают лишь право пользования, причём у аграриев оно пожизненное. Фермер может передать право работать на земле своим детям, но не продать участок соседу или иностранцу.
Правда здесь эксперты отмечают, что при такой модели механизмы защиты прав пользователя остаются уязвимыми. То есть если государству требуется проложить стратегическую дорогу или возвести ГЭС, право пользования аннулируется, хотя за построенную на участке недвижимость гражданам выплачивается компенсация.
И, наконец, Туркменистан. Здесь сохраняется наиболее закрытая и строго централизованная система управления земельными ресурсами, где частная инициатива сведена к минимуму. Все они без исключения принадлежат государству. Граждане получают участки во временное пользование под строительство жилья, а крупные арендаторы — для выполнения государственного заказа. К примеру, для выращивания хлопка и пшеницы. Данные права не могут быть предметом рыночных отношений, а лишиться аренды за «нерациональное использование» угодий можно по решению местных властей.
Таким образом, общая тенденция в Центральной Азии очевидна. Модернизация экономики требует чётких гарантий для бизнеса. Однако ни одно правительство в Центральной Азии не готово снять мораторий на продажу земли иностранцам. Любая попытка размыть этот базис мгновенно воспринимается обществом как угроза национальной независимости, что делает земельное законодательство зоной повышенной государственной ответственности.
Любовь БОРИСЕНКО
