Крупные города Запада давно сталкиваются с ситуацией, когда реконструкция квартала упирается в один или несколько участков, владельцы которых не согласны продавать недвижимость по предложенной цене. Универсального решения нет и здесь. Власти сочетают переговоры и рыночный выкуп с возможностью принудительного отчуждения, прибегая к последнему лишь в установленном законом порядке, при доказанной общественной необходимости и с выплатой компенсации.
Проблему решают не бесконечным торгом с каждым владельцем по отдельности и не автоматическим изъятием собственности. Для этого необходимы заранее утверждённый проект, прозрачная оценка, чёткие сроки переговоров, возможность оспорить предложенную сумму и механизм завершения выкупа, если добровольного соглашения достичь не удалось.
В Англии публичные органы могут использовать механизм compulsory purchase order (CPO) – решение о принудительном приобретении земли и недвижимости. Он применяется, в частности, при реализации инфраструктурных проектов и комплексном обновлении территорий. Однако одного градостроительного замысла недостаточно. Власти обязаны обосновать общественную необходимость, подтвердить реалистичность проекта и объяснить, почему договориться с владельцами не удалось либо почему добровольный выкуп не позволит реализовать план в разумные сроки.
Процедура предусматривает уведомление заинтересованных лиц, возможность подать возражения и рассмотрение вопроса уполномоченным органом. Компенсацию, как правило, рассчитывают исходя из рыночной стоимости имущества. Владелец вправе представить собственную оценку и привлечь профессионального консультанта. При этом стоимость недвижимости не должна искусственно завышаться исключительно из-за проекта, ради которого проводится изъятие. Для жителей и предпринимателей могут также учитываться отдельные потери, связанные с переездом или прекращением деятельности.
В США принудительное отчуждение имущества для общественных нужд известно как eminent domain. В штате Нью-Йорк соответствующая процедура регулируется отдельным законом, предусматривающим предварительное обоснование необходимости проекта, переговоры с собственником и порядок определения справедливой компенсации. Государственный орган оценивает недвижимость и направляет владельцу письменное предложение. Собственник может согласиться с ним, принять предложенную сумму в качестве аванса либо отказаться от сделки и оспаривать размер возмещения.
Американская практика показывает и обратную сторону такого механизма. Принудительный выкуп вызывает споры, особенно когда территорию передают под коммерческий проект или общественная польза от него выглядит недостаточно убедительной. Поэтому наличие соответствующих полномочий ещё не гарантирует ни быстрого решения, ни отсутствия политических конфликтов. Судебные разбирательства, независимая оценка и общественная критика способны надолго затянуть реконструкцию.
Западный опыт не сводится к сносу старых домов ради новой застройки. Общий принцип – предварительное объединение участков в рамках понятного проекта и отдельная правовая процедура на случай, когда договориться не удаётся. При этом рыночная цена и компенсация сами по себе не снимают всех вопросов. Для собственников важны сроки переезда, судьба арендаторов и бизнеса, доступ к независимой оценке и возможность оспорить решение.
Для Бишкека можно рассмотреть модель из пяти элементов.
Во-первых, утверждать проект планировки квартала до начала массового выкупа. Границы территории, плотность застройки, расположение дорог и общественных пространств необходимо определить заранее. Во-вторых, проводить независимую оценку по единой методике и раскрывать её основные параметры. В-третьих, устанавливать разумный срок для добровольных переговоров, предусматривая возможность повторной независимой оценки. В-четвёртых, предлагать не только денежную компенсацию, но и, если позволяют экономические и правовые условия, равноценное жильё, помещение для бизнеса или долю в проекте. В-пятых, предусмотреть судебное обжалование, а принудительное отчуждение допускать лишь для проектов, отвечающих чётким критериям общественной необходимости.
Отдельная гарантия – запрет использовать градостроительные решения для искусственного занижения стоимости имущества. Оценка должна отражать рыночные условия, но не включать спекулятивную надбавку, возникшую исключительно в ожидании будущего проекта. Методика расчёта, дата оценки, порядок выплаты и возмещение подтверждённых дополнительных расходов необходимо определить заранее.
Опыт Лондона, Нью-Йорка и Парижа показывает: у «последнего собственника» нет безусловного права блокировать реконструкцию целого квартала. Однако и город не вправе считать отказ от продажи нарушением. Баланс интересов возможен там, где общественная цель доказана, условия выкупа прозрачны, переговоры ограничены разумными сроками, а принудительное отчуждение подчинено закону и контролю независимого суда.
Курманбек МАМБЕТОВ,
«Кыргыз Туусу».
