Что мешает Бишкеку строить целыми кварталами
Столица сталкивается с парадоксом. Земля в городе есть, спрос на строительство высокий, крупные компании готовы вкладывать деньги. Но найти площадку, на которой можно реализовать действительно большой проект, становится все сложнее.
Главная причина – раздробленная собственность. Чтобы построить новый квартал, инвестору приходится сначала купить множество домов, квартир и небольших участков. Пока почти все собственники согласны на продажу, проект движется. Но достаточно одного-двух отказов, и большая территория остается несобранной. Так появляется проблема «последнего собственника». Она способна остановить проект стоимостью в десятки и сотни миллионов долларов.
Для города вопрос уже выходит за рамки отношений между продавцом и покупателем. Если Бишкек хочет уходить от точечной застройки, ему придется создать механизм подготовки крупных площадок. Иначе генеральные планы будут определять, как город должен развиваться, а рынок – где в действительности получится построить.
Квартал начинается с выкупа домов
Представим обычную ситуацию. Строительная компания выбирает территорию, где хотела бы построить жилой комплекс. Участок состоит из нескольких десятков частных домов и, возможно, из небольших двух – трехэтажных старых, ветких домов.
Начинаются переговоры. Одни владельцы готовы продавать. Другие хотят получить квартиру в будущем доме. Третьи считают предложенную цену слишком низкой. Четвертые вообще не собираются переезжать. А проблема в том, что инвестору необходим не отдельный дом, а вся площадка. Без нее проект теряет экономический смысл. Поэтому цена одного небольшого участка определяется уже не только его рыночной стоимостью, для застройщика он становится частью большого проекта. Если участок оказывается последним недостающим элементом, его владелец получает сильную переговорную позицию. Возникает ситуация, которую условно можно назвать эффектом последнего участка.
При этом речь идет не обязательно о человеке, который сознательно хочет сорвать строительство. Собственник имеет полное право не продавать свою недвижимость. Он может считать цену недостаточной, не хотеть менять район проживания или просто ждать. Для него квартира или дом — личная собственность. Для застройщика – элемент будущей строительной площадки.
В действующей системе эти два интереса сталкиваются непосредственно.
Почему крупные компании не хотят собирать кварталы
На первый взгляд решение очевидно: пусть крупный застройщик сам выкупает всю территорию. Но для бизнеса такая операция означает значительные риски. Компания должна заранее вложить деньги в десятки объектов, не имея полной гарантии, что получит весь массив. Проектирование и строительство еще не начались, дохода нет, а капитал уже заморожен. Кроме того, стоимость недвижимости может расти в процессе переговоров. Чем больше домов уже куплено, тем выше значение оставшихся участков.
В итоге возникает еще один парадокс. Чем ближе застройщик к завершению консолидации территории, тем сильнее его зависимость от последних собственников. Для небольшой компании такая модель вообще может оказаться недоступной. Она способна построить дом на одном или нескольких участках. Собрать целый квартал – уже другая финансовая задача.
Отсюда и появляется точечная застройка. Она не всегда возникает потому, что застройщик хочет игнорировать интересы города. Иногда точечный проект просто является единственным способом снизить земельный риск.
Город получает то, что способен собрать рынок
У точечной застройки есть еще одно последствие. Город постепенно развивается не там, где комплексное строительство было бы наиболее рациональным, а там, где инвестору удалось собрать необходимую территорию. Получается своеобразная обратная логика градостроительства.
Сначала рынок собирает землю. Потом под найденную площадку появляется проект. И только после этого город пытается приспособить к нему дороги, сети, парковки, социальные объекты и общественные пространства.
При комплексной модели все должно происходить в обратном порядке. Сначала определяется территория и ее будущая функция. Затем рассчитывается необходимая инфраструктура. После этого формируется строительная площадка и определяется инвестор.
Разница между двумя подходами принципиальная. В первом случае город адаптируется к отдельным строительным проектам. Во втором – строительный проект вписывается в заранее подготовленную городскую территорию.
В советское время городское развитие строилось по другой логике. Территории, предназначенные для сноса и нового строительства, заранее определялись государством. Собственность на землю и недвижимость была устроена иначе, поэтому сегодняшнюю систему напрямую сравнивать с той моделью нельзя. Но один принцип заслуживает внимания: территория рассматривалась как единое целое.
Сегодня Бишкек имеет Генеральный план до 2050 года. Однако сам по себе градостроительный документ не решает проблему консолидации частной собственности. План может показать, где целесообразно развивать новую жилую или общественную застройку. Но он не отвечает на другой вопрос: кто и каким образом должен собрать десятки объектов в одну строительную площадку. Именно здесь нужен новый правовой механизм. Он должен позволять объединять разрозненные земельные участки, частные домовладения и другие объекты недвижимости в рамках заранее определенной территории.
При этом права собственников, конечно же, необходимо надежно защитить. Еще до начала проекта следует определить рыночную стоимость недвижимости, порядок ее оценки, сроки переговоров, условия компенсации и процедуру судебного обжалования. И главное – обеспечить всем участникам понятные и единые правила игры.
Здесь интересен вопрос: как все эти правовые нюансы решаются за рубежом, где тот опыт, который применим в Кыргызстане?
Москва: большинство не отменяет права собственности
Российская практика показывает, насколько сложным может быть этот баланс. В Москве дом может быть включен в программу реновации, если решение поддержано собственниками и нанимателями не менее двух третей жилых помещений. Закон предусматривает предоставление равнозначного жилья либо возможность получить равноценное возмещение. Если обязательный договор не заключается в установленный срок, город вправе обратиться в суд.
При этом в 2026 году Конституционный суд России отдельно подчеркнул важный принцип: решение большинства само по себе не превращает отчуждение квартиры несогласного собственника в добровольную сделку. Если имущество изымается помимо воли владельца, требуется предварительное и равноценное возмещение.
Важен именно этот баланс. Город нуждается в инструментах для реализации утвержденных проектов развития, а права собственников необходимо защитить от произвольного изъятия имущества и обеспечить гарантированной компенсацией. И чтоб собственник лишался имущества без понятной процедуры и гарантированного возмещения. Следовательно, будущая система консолидации земель призвана решать сразу две задачи: не позволять одному собственнику бесконечно блокировать проект общественного значения и одновременно исключать произвольное изъятие собственности. Впрочем, это уже задача не строительного рынка, а законодательства.
Алматы: реновация идет целыми территориями
В бывшей столице Казахстана пошли по другому пути. Программа реновации жилья до 2030 года охватывает не только ветхие многоквартирные дома. В нее могут входить индивидуальные жилые дома, коммерческие и промышленные объекты, то есть территории, на которых требуется комплексное обновление. Отдельно выделены инвестиционно привлекательные кварталы и территории, где обновление финансируется инвесторами.
При этом Алматы пока выбрал более осторожный подход к правам собственников. Переселение и снос осуществляются при согласии всех собственников. Предусмотрены обмен на новое жилье, предоставление равнозначной квартиры после строительства либо выкуп по рыночной стоимости, определенной независимой оценочной компанией.
Город рассматривает не только отдельный дом, который необходимо заменить, но и территорию вокруг него. Такой подход позволяет перейти от «сноса старого дома» к обновлению квартала.
Готовая площадка как новый товар
Из этих двух моделей можно вывести собственную конструкцию для Бишкека. Не обязательно сразу создавать программу принудительной реновации всего города, можно начать с рынка подготовленных строительных площадок. Предположим, город определяет территорию, на которой Генеральный план предусматривает комплексное развитие. Далее появляется специализированный оператор – частная компания, муниципальная структура либо совместное предприятие. Его задача – собрать территорию. Он выкупает недвижимость у собственников, объединяет земельные участки, оформляет необходимые документы, решает вопросы с инженерными сетями и подготавливает градостроительные параметры. После этого на рынок выходит уже не набор домов и участков, а единая строительная площадка.
Для крупного инвестора это совершенно другой продукт. Ему не нужно несколько лет заниматься земельными переговорами. Он получает возможность сразу оценить площадь, плотность застройки, инженерное обеспечение, транспортную доступность и будущие обязательства. Так фактически возникает новый сегмент рынка – рынок подготовленной земли.
Вопрос: кто будет собирать землю? Здесь есть два основных варианта.
Первый: частный. Специализированные компании могут профессионально заниматься консолидацией земель. Они принимают на себя риск переговоров с собственниками, а затем продают подготовленный массив крупному инвестору. Такая модель особенно интересна там, где будущая стоимость проекта достаточно высока, чтобы окупить расходы на консолидацию.
Второй: муниципальный. Город сам формирует земельный банк либо создает организацию, которая занимается подготовкой территорий. Для муниципалитета такой подход дает возможность влиять не только на правила строительства, но и на структуру будущего рынка земли. При этом город не обязан становиться долгосрочным владельцем всех участков. Его задача – сформировать территорию, подготовить ее и реализовать через прозрачную процедуру.
Где взять деньги
Муниципальная модель требует капитала. Покупка даже нескольких десятков домов может потребовать значительных средств. Поэтому рассчитывать только на текущие бюджетные доходы было бы неправильно. Между тем у местного самоуправления уже есть предусмотренные законодательством финансовые инструменты. Закон относит к экономической основе местного самоуправления недвижимое имущество, земли, ценные бумаги и другие активы, а также допускает создание муниципальных предприятий и участие в акционерных обществах для стимулирования экономического развития. Кроме того, в Кыргызстане действует нормативная база для выпуска облигаций: в марте 2026 года Кабинет министров утвердил новое Положение о выпуске и обращении облигаций.
Для Бишкека такой механизм не является чисто теоретическим. Еще в 2011 году Бишкекский городской кенеш принимал решение о выпуске муниципальных облигаций, в том числе для финансирования строительства и реконструкции дорог. Но использовать заимствования для скупки недвижимости можно только при наличии четкой бизнес-модели. Городу важно заранее рассчитать стоимость формирования площадки, ее цену после консолидации и потенциальный доход от продажи. Облигации в такой схеме – источник оборотного капитала, а не бесплатные деньги.
Земельный банк может зарабатывать
Здесь появляется важный экономический эффект. Стоимость отдельных участков и стоимость собранной площадки – не одно и то же. Инвестор готов платить больше за территорию, где уже решены вопросы собственности, границ, коммуникаций и градостроительных параметров. Разница между затратами на формирование площадки и ценой ее последующей реализации может стать источником дохода. Для города это особенно интересно.
Муниципалитет получает возможность не просто расходовать деньги на развитие территории, а создавать актив, который после подготовки возвращает вложенные средства. Разумеется, такая модель требует прозрачной оценки. Нельзя допускать, чтобы город покупал недвижимость значительно выше рынка, рассчитывая потом компенсировать разницу высокой ценой продажи: необходимы независимая оценка, открытая информация о затратах, понятные критерии отбора территорий и публичный контроль. Иначе земельный банк превратится из инструмента развития в источник новых рисков, возможно, и в источник коррупции.
Следующий вопрос: как продавать подготовленную землю? Простой аукцион по принципу «кто больше заплатит» проблему не решит. Поэтому город может выставлять площадку вместе с условиями ее развития. Например, инвестор получает территорию под жилой проект, но одновременно берет на себя обязательства построить школу, детский сад, поликлинику, дороги или общественные пространства, а конкретный набор требований зависит от размера территории и расчетной нагрузки.
В результате аукцион определяет не только цену участка. Он выбирает инвестора, который способен реализовать весь городской проект. Такой подход дает возможность заранее рассчитать нагрузку на транспорт, инженерные сети и социальную инфраструктуру: она становится частью условий продажи территории.
Кто будет покупать крупные площадки? Спрос на такие площадки, вероятно, появится прежде всего со стороны крупных строительных и инвестиционных компаний. Причем не только отечественных. На кыргызский рынок уже выходят иностранные компании, располагающие более длинным капиталом. Для них готовая площадка с понятным правовым статусом может оказаться гораздо привлекательнее нескольких десятков домов, которые еще предстоит выкупить. Это означает, что земельный банк способен стать инструментом привлечения инвестиций.
Иностранному инвестору проще оценить один подготовленный участок площадью несколько гектаров, чем самостоятельно разбираться в десятках правоустанавливающих документов, переговорах с собственниками и возможных судебных спорах: для крупного капитала определенность зачастую важнее небольшой разницы в цене земли.
Что делать с «последним собственником»? Земельный банк не решит проблему, если законодательство оставит без ответа главный вопрос. Как быть, например, когда 95 процентов собственников согласны на проект, а один – нет? Ответ не может сводиться ни к безусловному праву вето, ни к автоматическому принуждению.
Нужна специальная процедура. Во-первых, территорию необходимо заранее определить в градостроительной документации. Во-вторых, общественный интерес проекта следует обосновать. В-третьих, собственнику полагается компенсация на основе независимой оценки. В-четвертых, необходимо предусмотреть механизм предоставления равноценного жилья или иной формы возмещения, если речь идет о жилой недвижимости. И наконец, спор можно передать на рассмотрение суда.
Такая система не отменяет право собственности. Она устанавливает правила его реализации в ситуации, когда частный объект оказывается частью территории комплексного развития. Именно этого элемента сегодня особенно не хватает.
Бишкеку нужен не только Генплан
Генеральный план отвечает на вопрос, каким станет город. Но между картой будущего города и строительной площадкой существует огромная промежуточная работа. Нужно собрать собственников, выкупить недвижимость, объединить участки, перенести или модернизировать сети, определить параметры строительства, рассчитать нагрузку на дороги и социальные объекты. Если эту работу полностью перекладывать на отдельного застройщика, рынок будет продолжать выбирать самый простой путь – строить там, где удалось собрать землю. Поэтому следующая задача после Генерального плана – создать механизм подготовки территорий, и совсем не обязательно сразу распространять его на весь Бишкек, можно выбрать несколько пилотных кварталов, проверить экономику, отработать процедуры выкупа и переселения, определить механизм финансирования. Если модель окажется жизнеспособной, ее можно масштабировать.
Проблема Бишкека, если вдуматься, сегодня заключается не только в том, что город застраивается слишком быстро. Отдельные строительные проекты формируются быстрее, чем город успевает подготовить для них территорию. «Последний собственник» в такой ситуации становится символом более глубокой проблемы. Частный человек защищает свою собственность, застройщик – экономику проекта, город – общественные интересы. У каждого своя логика. Но общего механизма, который соединял бы эти интересы, пока недостаточно. Такой механизм можно создать.
Город способен определять территории комплексного развития, частный бизнес – собирать земельные массивы, муниципалитет – участвовать в подготовке наиболее важных площадок, финансовый рынок – предоставлять капитал, аукцион – выбирать инвестора и закреплять его обязательства перед городом. Вот тогда Бишкек сможет продавать не просто землю. Он сможет предлагать подготовленные территории с понятными правилами, инфраструктурой и обязательствами. И главное: у города появится возможность строить не от дома к дому, а от квартала к кварталу.
Курманбек МАМБЕТОВ,
«Кыргыз Туусу».
